征收系列(6)| 厂房动迁中承租方补偿相关法律问题
日期:2022-5-3 16:14:05 访问:



作者:崔迎春律师

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一、问题

 

企业租赁厂房开展经营不少见,往往承租方会对租赁厂房进行装饰装修,购置一些生产设备,如在租赁期限内遇到厂房动迁或征收,承租方能获得哪些项目的补偿?下面我们先看上海一中院审理一起承租方上诉出租方涉租赁厂房动迁补偿案例是如何认定和改判的,前事不忘,后事之师!我们再来总结影响承租方获得动迁补偿的相关因素,总结承租方能获得哪些项目的补偿。


二、上海一中院审理的一起承租方诉出租方涉租赁房屋动迁补偿的案例

 

承租方作为原告在一审诉求为判令出租方赔偿承租方设备搬迁、装修装潢、停产停业的经济损失,但一审败诉,被驳回诉求。然二审彻底反转,二审判决本案涉租赁合同虽被认定为无效租赁合同,但承租人仍可以获取标的房屋被强制拆除后(设备搬迁、装修装潢、停产停业)经济损失赔偿为1200万。这起案件与常规厂房动迁案相比有其特殊之处,我个人认为,二审认定精准,释理无懈可击,二审判决结果保障公平公正,彰显了法律之神圣与威严!

 

以下部分摘录如下判决书。

上海市松江区法院案例,案号(2019)沪0117民初3297号

上海市一中院二审案例,案号(2019)沪01民终14658号

 

【一审法院判决】

驳回承租方公司的诉讼请求。案件受理费141,800元,财产保全申请费5,000元,合计146,800元,由承租方公司负担。。承租方公司不服一审判决,向上海市一中院上诉。

 

【二审法院判决】

本院认为,上诉人承租方公司与被上诉人出租方公司于2009年11月12日、2010年7月15日签订的《租赁合同》、《补充协议书》、系双方当事人真实意思表示,查上诉人承租之上海松江区XX镇XX公路XX号厂房30,000平方米及“另一房屋4,326平方米"未经合法产权登记,亦未有任何证据表明上述标的房屋建设具备合法规划、批建手续,该等房屋依法不能用于出租,双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。
  根据查明事实,在双方上述租约履行末期,考虑到(含本案承租房屋)出租方公司标的房屋“强拆"及损失赔偿事宜,双方于2016年1月21日签订《协议书》进行了相关约定,该部内容经查不违反强制性法律规定,依法应属有效。本案“房屋租赁关系"约定租期2016年3月14日前,包含标的房屋在内的厂房等经被上诉人XX镇政府(拆违办)以违法建筑名义拆除,本案一、二审的争议焦点均为无效租赁合同项下之承租人是否可以获取标的房屋被强制拆除后(设备搬迁、装修装潢、停产停业)经济损失赔偿。
  本案审理期间,“承租人公司主张出租方公司已实际获取了违法建筑拆除方XX镇政府之1.75亿元补偿款中包含承租人的设备搬迁、装修装潢、停产停业三项款目,根据现有证据,两被上诉人间行政赔偿纠纷案件中的调解书、协议书等法律文件及相关估价文件,确无列示具体补偿项目,XX镇政府确定调解依据之松江区人民政府专题会议及其纪要中未明确任何具体项目,但必须指出,
本案诉讼标的直接指向者为承租方公司与出租方公司间无效房屋租赁合同关系,作为承租人公司因无效合同关系及实际拆违搬迁,客观上存在设备搬迁、装修装潢、停产停业损失,就无效合同损失分担法律效果及相关法律适用中该等损失主张亦应属合理、有据。此为本院考量者一。
  次之,出租方公司与承租方公司作为当事者对拆违补偿及其政策执行显属明知,双方于2016年1月21日签订《协议书》,约定:承租方公司及其相关17家小商户撤诉且不得再行诉讼(索赔),同时就出租人向被上诉人XX镇政府诉讼“主张停产停业、装修、搬迁的损失赔偿",根据租赁合同面积“全部归"承租方公司等。应该认为,此部属双方(充分磋商后)明示赔偿给付承诺,并无任何证据表明获得XX镇政府赔偿中明示“停产停业、装修、搬迁"项目为出租方本案给付的射幸条件,
依照民事行为诚实信用原则,对上述合同条款的解释应为用合理方式析离、确定两被上诉人赔偿部分包含之上述三项费用为当。
  根据查明事实,一、两被上诉人间(2017)沪0117行赔初39号案件中,被上诉人出租方公司诉讼请求金额为691,310,257元,请求赔偿项目中包含装修装饰及办公物品、其他设备损失17,626,255元、搬迁费28,163,460元、停产停业损失124,785,792元,本案二审期间,上诉人承租方公司表示不再主张装修损失,出租方公司告诉主张搬迁费、停产停业损失金额占总金额的22.12%。二、该案《行政赔偿调解书》确定之XX镇政府支付出租方公司“各种补偿、赔偿款"合计175,000,000元,综合审查该案双方诉辩及双方调解程序、上海市松江区人民政府《关于出租方公司环境整治补偿有关事宜》会议纪要等,应该认为本案出租方公司该案调解获取赔偿、补偿属不分项目之综合赔偿金额,比照以上出租方公司该案起诉赔偿总额之搬迁费、停产停业损失分项主张比例,确定出租方公司告诉调解取得搬迁费、停产停业损失金额38,710,000元。

三、根据该案查明事实,双方涉及的拆除建筑、搭建等面积为108,457.21平方米,本案双方租赁面积按约为34,326平方米,占出租方公司该案诉讼总面积之31.65%。应该认为,根据现有事实,出租方公司通过诉讼调解获得的赔偿、补偿总额涉及搬迁费、停产停业损失中涉及承租方公司本案承租主张面积部分的为12,251,715元。应该认为,仅以出租方公司获得赔偿中未标示具体项目名称、对应金额,而否定其按《协议书》明示约定应承担的义务应属不当,上诉人原判应予纠正,考虑到上述金额已高于承租方公司上诉主张之1,200万元,本案上诉请求可予支持。
  综上,承租方公司的上诉请求成立,原判有误,本院予以纠正。依照《
中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条一款二项规定,判决如下:
    
一、撤销上海市松江区人民法院(2019)沪0117民初3297号民事判决;
  二、出租方公司应于本判决生效之日起十日内支付承租方公司12,000,000元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一审案件受理费141,800元、财产保全申请费5,000元(合计146,800元),由承租方负担58,720元、出租方公司88,080元;二审案件受理费93,800元,由出租方公司负担。
  本判决为终审判决。

 

三、律师观点(后续再持续补充

 

1、对于非居住房屋如厂房,在承租期内发生动迁的,承租方作为租赁厂房的实际使用方,承租期未届满就需要提前搬离另寻经营场所,承租方客观上会产生相应损失,由此厂房动迁会产生对承租方的相应合理补偿问题。一般来说,承租方可获得的动迁补偿主要包括:停产停业损失补偿、装修装饰补偿、搬迁费 等等项目的补偿。

 

2、审查《租赁合同》有无约定动迁补偿如何分配的条款。如《租赁合同》明确约定发生动迁或征收等情形之时,承租方不享有如装饰装修等相关动迁补偿的。或,明确约定了承租方放弃相关动迁补偿条款的,可能会影响到承租方获得动迁补偿,当然个案情况不同需要具体判断,总而言之,不利因素尽量避免。

 

3、违法建筑所签订的厂房《租赁合同》无效,会影响到承租方获得相应动迁补偿。虽无效合同,承租方的停产停业损失补偿在司法实务中仍可得到支持。但本律师仍建议,尽量避免承租到违法建筑,承租方在签署《租赁合同》前严格审查。违法建筑所签订的厂房《租赁合同》无效,承租方主张存在装修损失的,由承租人和出租人根据各自的过错来承担的。

 

4、为避免承租到违法建筑,在签署《租赁合同》之前审查:是否具有“建设工程规划许可证”、“房产证”或“有无租赁授权”。且有必要在《租赁合同》中明确约定,承租房屋已取得建设工程规划许可证,具备合法规划、批建手续,不存在违法建筑等情况。以界定出租方是否存在故意隐瞒房屋是违法建筑的情形,从而在将来可能发生纠纷中确定出租方是否负有全部或主要过错。

 

5、对于停产停业损失补偿,一般归实际经营使用方所有。承租方需证明生产经营合法,在承租房屋地址办理了营业执照,在租赁地址有实际经营活动。根据上海法院案号[(2011)沪二中民二(民)终字第1826号]案件中审判观点,停产停业损失往往需要结合拆迁人的评估报告,对具体补偿项目进行审查,拆迁人所得的房屋拆迁款中不包括承租方租赁部分的停产停业补偿费,法院不会支持。

 

6、对于装饰装修补偿,需依据《租赁合同》约定,并结合实际装修方,一般归实际装修方所有,主张为实际装修方的,需要提供证据进行佐证。譬如:交接清单、装饰装修合同、施工合同、装修费支出银行流水、施工前后拍照、录像等等。   

 

7、对于搬迁费,由于拆迁需要拆卸、包装、搬运机械设备和物资等实际搬迁支出,仍需要结合评估报告、补偿协议。但对于动迁速搬、速迁奖励款,补偿对象不是实际经营使用人。

 

8、对于承租方与二房东签署租赁合同的,由于承租方与产权人之间无直接合同关系,上海高院2020会议纪要明确私有住房的征收以产权平移为基本原则。承租方还要审核二房东与产权人签署原《租赁合同》有无转租权与租赁期限及审查有无其他不利条款等。

 

综上,以上崔迎春律师总结了承租方可主张获得的相关动迁补偿及影响承租方获得相关动迁补偿的一些因素,在代理类似案件中一些经验,往往这类案件并不复杂,可能在实际会遇到障碍,比如举证调查难度、案件复杂背景……等等,正是基于个案不同与举证差异,非居住房屋-如厂房动迁中承租方补偿问题较为复杂。前事不忘,后事之师!本文仅供参考,共同学习。

 

 


 
 
 
 

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